古城风貌区控规（批后）-规划土地使用

1. 总则

1.1 为镇江古城风貌区的保护、建设，及统筹安排土地使用、道路交通、市政规划等提供技术依据和措施，制定本规划。

 

1.2 镇江古城风貌区位于镇江市区西北部，背靠长江，西倚云台山，南临铁路支线，东为古运河。规划镇江古城风貌区东起宝塔路，西至伯先路，南至宝盖路，北到长江路，规划用地面积为 76.24 公顷。

 

1.3 镇江古城风貌区控制性详细规划编制的依据为：《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法实施细则》、《城市规划用地分类与城市用地标准》、《城市居住区规划设计规范》、《城市道路交通设计规范》、现状地形图、各种历史资料，以及镇江古城风貌区控制性详细规划各次汇报会纪要等。

 

1.4    规划原则

1.4.1 保护古城风貌： 保持“古城风貌保护区”的历史文化遗产和历史风貌特征，保护传统民居和街道所保留的历史信息，保持传统街巷的空间尺度和界面特征。

1.4.2 保护与更新结合： 在保护古城风貌特色的基础上，实现有序更新和开发，立足现实，可持续发展，改善基础设施和居住环境，提高居住生活品质。

1.4.3 体现功能特色： 以大西路商业街、伯先路近代建筑群、西津渡口为依托，发展高档商业、办公和旅游功能，带动整个西区的发展与繁荣。

1.4.4 建设生态城市： 将周边长江、运河、云台山和宝盖山的自然景观纳入“古城风貌保护区”，实现自然环境和城市建设的协调发展。

 

1.5 在本次规划区范围内使用土地和进行各项建设，均应服从本规划的规定和要求，如与其他规划发生矛盾，原则上应以本规划为主。

 

1.6 本规划的解释权属镇江市政府规划行政主管部门。

 

 

 

 

 

2. 风貌保护

 

2.1 保护对象及范围

保护对象及保护范围分“各级文物保护、文物控制单位”、“传统保护建筑”、“传统保留建筑（群）”及“传统建筑环境协调区”四个层次。

2.1.1 各级文物保护（ A1 ）、文物控制单位（ A2 ）

古城风貌区中的各级文物保护和文物控制单位均为保护建筑，不允许拆除。各级文物保护、文物控制单位用地界限内为“绝对保护区”，建筑本身与环境均要按照国家文物保护法的要求进行保护。文物保护和控制单位周围按文物保护法的有关要求设置“建设控制地带”和“环境协调区”，其建设要求均按照国家文物保护法的有关规定。

2.1.2 传统保护建筑（ A3 ）

“传统保护建筑”不属于各级文物保护和文物控制单位，但从风貌价值而言接近于文保文控单位，为本次规划中所界定的需要保护的建筑。在镇江古城风貌区范围内，对传统保护建筑的保护措施应具有与各级文保文控单位相同的保护力度。

2.1.3 传统保留建筑（群）（ B1 ）

除上述需保护的建筑外，将古城风貌区内一些传统形制保留完好，具有较高价值，并对构筑古城区街道的整体风貌起重要作用的的传统建筑定义为“传统保留建筑”。对传统保留建筑不允许拆除，须予以保留和修缮。

2.1.4 传统建筑环境协调区

将传统保留建筑集中成片，并保存着传统街道环境和氛围的地区界定为“传统建筑环境协调区”。 应将该区域作为一个整体对其中的改造、建设和开发利用进行严格控制。除违章搭建外，该区域内的建筑原则上不允许拆除，若确需拆除则必须得到城市规划管理部门的许可，禁止擅自拆除和新建。

2.2 建筑风貌区

规划将建筑风貌区划分 为传统建筑风貌区、传统建筑风貌协调区、历史风貌环境控制区三类 。 各类建筑风貌区的控制是针对各区中的所有新的建设活动而言的。

2.2.1传统建筑风貌区

“传统建筑风貌区” 为 文保、文控单位及 传统保留建筑集中成片的区域，需 对区内历史风貌进行整体保护。在该区域中不仅应注重对建筑个体风貌特征得保护，也强调对特色空间周围街巷环境的整体维护。

 

2.2.2传统建筑风貌协调区

“传统建筑风貌协调区”为“传统建筑风貌区”与“历史风貌环境控制区”之间的风貌过渡地区，该区域中仍有部分传统保留建筑，但整体建筑质量较差，急需改善居住环境，同时与“传统建筑风貌区”相邻，对风貌协调的要求较高。

2.2.3历史风貌环境控制区

“历史风貌环境控制区” 为传统保留建筑较少，可成片开发，建筑形式允许出现现代风格的区域。该区域内 鼓励土地及建筑的置换和更新开发，但建设受到控制，须与整体古城风貌相协调。

 

3. 土地使用和建筑管理通则

3.1 各种使用性质用地的适建性要求

“规划地块适建性控制表”中标明“不得设置”的情况为在任何情况下均不能在该类土地使用性质的地块中设置的项目，标明“允许设置”的情况为原则上可以在不附加其他条件的情况下设置在该类土地使用性质中的项目，标明“允许设置或不允许设置，由城市规划管理部门根据具体条件和规划要求确定”的情况为由城市规划管理部门根据具体条件和规划要求确定是否可以在附加其他条件的情况下在该类土地使用性质的地块中设置的项目。（参见附表 8 “规划地块适建性控制表”）

 

3.2 建设方式规定

本次规划按建设方式将规划区分为三类，即保护地区、保留地区及更新地区。

3.2.1 保护地区

3.2.1.1 建设方式属保护地区的地块，对搭建建筑必须予以拆除。

3.2.1.2 对其他建筑均不允许拆除，应进行整体修缮、维护和恢复其传统形制。

3.2.1.3 拆除搭建建筑后的空地应作为绿地、场地、通道和道路使用，不允许新建建筑，不允许加层。对必须加建的厨房、浴厕等生活辅助用房，必须经规划主管部门批准并严格审核加建设计方案。

3.2.2 保留地区

3.2.2.1 建设方式属保留地区的地块，对搭建建筑必须予以拆除。拆除搭建建筑后的空地应作为绿地、场地、通道和道路使用，不允许新建建筑。

3.2.2.2 对“其他保留建筑”要求进行建筑外观的整治，使其与传统街区环境相协调。在有条件的情况下，允许拆除“其他保留建筑”并新建建筑，拆除后的可建范围及开发强度见该地块规划控制指标图。

3.2.2.3 除各类保护、保留建筑以及搭建建筑外，对其他未予以明确界定的建筑原则上不允许拆除，应进行整体修缮和维护，允许对其进行不破坏传统建筑风貌的局部改建、翻建和加层，加层高度必须符合高度控制要求。对必须加建的厨房、浴厕等生活辅助用房，必须经规划主管部门批准并严格审核加建设计方案。

若确需拆除保留地块内未予以明确界定的建筑，则必须得到城市规划管理部门的许可，若在文保文控单位的三级保护范围内，则必须会同文管部分的意见，禁止擅自拆除和新建，且新建建筑容量不得超过原地块内永久性建筑的建设容量。

3.2.2.4 保留地块内的拆除和新建建筑活动必须小规模逐步进行，原则上不允许一次拆除建筑基底面积超过 2000 平方米的建筑。

3.2.3 更新地区

建设方式属更新地区的地块，允许对其中的建筑进行拆除新建，其各项规划控制指标参见各地块控制指标图。规划更新地区主要集中于大西路与中华路之间。

 

3.3 建筑后退道路红线规定

3.3.1 基本后退

道路红线宽度 20M 以上，新建建筑退红线 5M ；

道路红线宽度 20M 以下，新建建筑退红线 3M ；

传统建筑风貌保护及协调区中红线宽度 7M 以下的道路，建筑可贴道路红线；

大西路道路红线宽度小于 20M ，但考虑到其商业街的功能定位，新建建筑要求退红线 5M 。

3.3.2 特殊后退

人流集散数量较大 ( 如影剧院、文化馆、商场、市场和学校等 ) 和对环境要求较高 ( 如医院 ) 建筑必须特别后退主体建筑或主要出入口，其后退距离依其规模大小按有关规范确定。

 

3.4 建筑间距规定

3.4.1 除临街道边界应按“建筑退道路红线要求”后退外，相邻地块之间的边界如未注明“建筑贴线”，则建筑应该退让出一定的正面与侧面间距。

3.4.2 地块边界两侧建筑应按镇江市日照间距、建筑侧间距及消防间距要求各退让 1/2 的建筑间距。若边界一侧建筑为保留或保护建筑，则另一侧建筑必须按镇江市日照间距、建筑侧间距及消防间距要求退让出全部间距。

3.4.3 公共步行通道除注明“建筑帖线”外，通道宽度应不小于 4 米。如公共步行通道位于地块分界线上，除已注明“建筑帖线”外，相邻地块建筑各退让 1/2 公共步行通道宽度。

 

3.5 道路与交通设施

3.5.1 镇江古城风貌区道路系统分为 5 个等级。城市交通性主干道，道路红线宽度 40 米，为长江路；城市交通性次干道，道路红线宽度 30 米、 24 米、 20 米和 17 米，包括大西路、中华路、宝盖路、迎江路和宝塔路等；区内交通性主路，道路红线宽度 20 米，为山巷；区内生活性主路，道路红线宽度 7 米，包括二马路、清真寺街、宝塔横街、又新街、火星庙巷、镇屏街、万家巷、渔巷、人民街、大巷等；区内生活性次路，道路红线宽度 5 米，包括民国春街、打索街、杨家门南巷、西麒麟巷、薛家巷、九如巷、魏同兴巷、三善巷等。（参见附表 3 “规划道路情况一览表” ）

3.5.2 各级道路缘石转弯半径见下表：

 

道路缘石转弯半径表（单位：米）

 

3.5.3 交通设施

古城风貌区内规划设置 18 个公共停车场（库），不包括公共建筑地下停车场。自行车公共停车场采用分散布局的形式。

 

3.7 名词解释

地块用地界限： 指某个建设项目的用地范围 ,其所围合成的封闭空间为地块面积。

建筑可建范围： 地块用地界限范围内，由建筑退界线和建筑帖线所限定的区域，该区域为实际可建设的用地范围。

机动车出入口方位建议： 指街坊内或地块内机动车道与外围道路相交的出入口方位和位置。 此规定建议某个地块宜在此方位设置机动车出入口。

禁止机动车开口路段： 为安全行车及公共城市空间构成的需要，不允许机动车出入的范围。其中包括机动车出入口位置必须退让道路交叉口的距离、必须退让公共步行通道的距离、城市公共空间中不允许机动车开口的位置，以及其他影响行车安全的位置。

公共步行通道： 指必须开放为公共性的步行通道。

建筑贴线： 指规定建筑 3层以下部分的外墙边界，除建筑出入口及底层作为公共开放空间用途外，其竖直界面必须依该线建造。建筑贴线规定是为了限定主要的公共开放空间的位置和形态，以及维护古城风貌区原有的城市肌理。

建筑退道路红线： 指建筑沿道路部分的建筑外边界后退道路红线的距离。

建筑间距： 指为保证相邻建筑间因日照、通风、采光和消防、通行要求而必须保持的正立面与侧立面间距，其中包括住宅的日照间距。

一般开放空间： 指地面以硬地铺装为主的公共或半公共开放空间，其中绿地率为 15%-30% 。

80% 以上绿地率的开放空间： 指绿地率大于或等于 80%的公共或半公共绿地，其中应种植乔木、草地和花卉为主，并布置休息设施，在住宅用地内还应设置儿童活动设施。

主体建筑： 指在城市景观中具有一定对景、借景、框景作用或能产生识别性和特定场所感的建筑或建筑群。

容积率： 指某地块或某区域内建筑物总建筑面积与该地块或该区域总用地面积的比值。容积率计算范围是指建筑物地上建筑面积与用地面积之比。地下部分作为设备用房和车库时面积不计入容积率。

计算公式 ： FAR=总建筑面积/总地块面积

建筑密度： 指某地块或某区域内建筑物总基底面积与该地块或该区域总用地面积的比率 (用百分比表示)。

计算公式 ：建筑密度 =建筑基底面积/用地面积（%）

绿地率： 指某地块或某区域内总绿地面积与该地块或该区域总用地面积之比。

计算公式： 绿地率 =总绿地面积/总用地面积

最大建筑高度： 最大建筑高度是对建筑物的高度控制，此规定是形成城市风貌得基本要素。

建设方式： 指为达到规划对建筑风貌的要求，应对不同地区采用的不同建设方式，规划分“保护地区”、“保留地区”和“更新地区”三类。
4. 规划布局及规划控制原则

 

4.1 规划控制原则

4.1.1 根据不同的用地性质、不同的建设方式、不同的保护范围及建筑风貌区、不同的区位环境条件、不同的建筑高度控制要求，并以利于实施、方便管理为目标划分地块。

4.1.2 根据不同的用地性质、不同的建设方式、不同的保护范围及建筑风貌区、不同的区位环境条件、不同的建筑高度控制要求，并以保护古城风貌、提高城市环境和生活质量为依据，确定地块的各项规划控制指标。

4.1.3 以维护和发展古城风貌特色，并有效体现现代城市外部空间要求为目标，结合保护、改造和更新活动的可实施性，控制建筑高度、建筑退界距离和建筑界面位置。

4.1.4 以改善居住环境质量、提高古城风貌区整体环境品质为目标，控制公共绿地和公共场地，增加开放空间。

4.1.5 根据风貌保护要求和道路交通要求确定机动车出入口方位，根据交通安全和城市公共空间构成的要求确定禁止机动车开口路段。

4.1.6 根据地块的不同用地性质和建设方式确定各地块和各项设施的配建停车位标准。

4.1.7 考虑古城风貌区城市功能的多样性、未来项目的不确定性，以及传统建筑的可利用性，制定用地兼容性规定和规划控制指标通则，增强规划的灵活性。

4.1.8 由于古城风貌区的特殊性，对于建设方式属“保护地区”和“保留地区”的地块，规划允许对建筑间距、机动车停车位设置、建筑密度和绿地率突破一般城市地区的建设规范要求。对此类控制要求应按本次规划各地块控制指标图。

 

4.2 规划布局结构

4.2.1 规划以完善古城风貌区的道路结构为起点，根据道路拓宽或新建的可能性，将规划区划分为 8 个片区。

4.2.2 规划以大西路商业街、伯先路近代建筑群和西津渡古街为基础，组织各类公共服务设施，分别在大西路宝塔路口、大西路山巷路口及大西路伯先路口形成三个公共服务中心。

4.2.3 以古城风貌区已有的居住街坊为基础，根据不同保护对象和范围要求、不同建筑风貌区、不同建设方式，结合传统民居的可利用性和改造更新的可实施性，确定“传统居住用地”及“一般居住用地”范围。

4.2.4 依托长江路、运河及云台山的自然景观资源，构成绿化开放空间的向内渗透。

4.2.5 规划绿化和开放空间布局以改善古城风貌区居住环境质量为首要原则，并充分考虑在传统居住区内的可实施性，在居住用地内以因地制宜、分散布局的方式为主。

4.2.6 居住服务设施的布局与绿化及开放空间的布局相结合，并充分考虑对传统保留建筑的利用。

 

4.3 市政设施配套

 

4.3.1 供电

4.3.1.1 主要道路下的供电电缆根据城市供电网规划布置， 10KV 电源从长江路、大西路和宝盖路进入本区域，电缆埋地敷设。

4.3.1.2 整个区域内规划设置 4 座开闭所。每座开闭所占地 120~150M2 。

4.3.1.3 街巷内的供电电缆结合片区改造，变架空线为埋地敷设。

 

4.3.2 信息电缆

4.3.2.1 在主要道路下根据城市总体规划布置各类信息电缆；在小区道路下设置信息公用管路，将中国电信、中国移动、中国联通、有线电视等信息电缆联合埋地敷设。

4.3.2.2 中国电信按造每个交换站站服务 2~3 千户居民的指标，在整个区域内应布置 4 个电话交换站。每座交换站占地 100~120M2 。

 

4.3.3 自来水

4.3.3.1 按人均生活用水量 400 升 / 人·日计算，将大西路、迎江路下的管道改造成 DN300 ，并与长江路、中华路、宝盖路下的自来水管连接成环网。小区内自来水管以 DN100~DN150 为主，管道连成环网，以保证供水的安全。

4.3.3.2 由于区域内规划没有高层建筑，城市自来水管网的压力能够满足需求，区域内无需设置自来水加压泵站。若单体建筑有特殊需要，在建筑设计时自行解决。

4.3.3.3 按照规范要求补足消火拴。每只消火拴保护范围 150 米。

 

 

 

4.3.4 燃气

4.3.4.1 根据镇江市燃气规划，在迎江路与宝盖路交叉口附近，宝盖路南侧增加一座燃气调压站，燃气中压管由长江路引入。

4.3.4.2 大西路、宝盖路、宝塔路下 DN200 的低压管道连成环网。随着片区改造，将低压燃气管道接入街巷。

4.3.4.3 按照规划，到 2010 年，居民生活用气指标 70 万大卡 / 人·年，居民用气气化率应达到 95% 。街巷内的低压燃气管道也尽量连成环网，以提高供气的安全率。

4.3.4.4 规划区域边缘设置一座调压站，调压站占地 25 M2 。

 

4.3.5 排水

4.3.5.1 采用雨污分流制。

4.3.5.2 本区域的雨水属古运河流域，雨水向北和东北，排入长江和古运河。

4.3.5.3 生活污水经化粪池预处理后排入城市污水管网；其它污水需经预处理，达到城市污水排放标准后排入城市污水管网，污水管排向由南向北，进入长江路和运河西岸的污水截流干管。

4.3.5.4 街坊内污水管道应采用新型塑料管材，以提高水力性能，减小管径，便于管道布置。

 

5. 各地块控制指标

5.1 规划控制目标

根据古城风貌区内的规划用地布局，以及保护和建设方式，全区划分为若干地块，地块控制规划对区内每个地块的开发指标进行规定，对各个地块的开发控制提出法定要求，作为地块下一步修建性详细规划或建筑设计的控制和引导。

5.2 规定性指标

5.2.1 用地性质规定

用地性质规定了规划的地块功能，表示方式按照国家《城市用地分类与规划建设用地标准》 (GBJ137—90) 中的城市用地分类类别和代号，原则上各大类用地不宜变换；同时，通过“用地适性规定”来使规划具有一定弹性。（参见附表 8 “规划地块适建性控制表”）

5.2.2 开发强度规定

规划只对建设方式属“更新地区”的地块规定全部规划控制指标。

5.2.2.1 “建筑可建范围” 的控制由“建筑退界线”和“建筑贴线”给予限定，两者共同构成了地块中建筑（群）的可建设范围。各地块可建建筑面积的计算均以该范围为界。

5.2.2.2 开发强度规定主要包括建筑密度、建筑高度、容积率和绿地率等规定。

5.2.2.3 根据不同建筑风貌区，对不同地区的开发强度进行规定，其基本控制参见“规划更新地块土地开发强度控制表”。

5.2.2.3 机动车出入口方位和机动车停车位配建

对“保护地区”和“保留地区”，不规定机动车出入口方位和机动车停车位。“保护地区”和“保留地区”地块的机动车出入口和停车位应在改造过程中按实际情况进行合理配建，并报城市规划管理部门批准。

规划对“更新地区”规定机动车出入口方位和机动车停车位。

5.2.2.3.1 机动车出入口方位

一般情况下，每个地块设置一至两个机动车出入口，若需设置两个以上的机动车出入口，则须报城市规划管理部门批准。

5.2.2.3.2 机动车停车位配建

机动车停车位是指地块内部必须配置的机动车位数量，参见“规划更新地块配建停车位指标表”。

5.2.2.3.3 禁止机动车开口路段

禁止机动车开口路段为规划中界定的不允许机动车进入的路段。此类路段包括道路交叉口、公共步行空间、公共步行通道两侧，以及其他影响交通和公共开放空间环境的路段。

 

5.3 指导性指标

5.3.1 本次规划总用地范围 76.24 公顷，规划总人口 1.97 人，人均建设用地 38.7 平方米，人口毛密度为 258 人 / 公顷，（按人均住宅面积 30 平方米 / 人计算）人均公共绿地 2.88 平方米，综合容积率 1.04 。

5.3.2 保护对象及范围

保护对象及保护范围分“各级文物保护、文物控制单位”、“传统保护建筑”、“传统保留建筑（群）”及“传统建筑环境协调区”四个层次。不同保护对象及范围的要求参见第 2 节。

5.3.3 建筑风貌区

规划将建筑风貌区划分为传统建筑风貌区、传统建筑风貌协调区、历史风貌环境控制区三类。 各类建筑风貌区的控制是针对各区中的所有新的建设活动而言的，不同风貌区的要求参见第 2 节。