大港中心商贸区控规（批后）-概念规划

 

第一章 　现状分析

一、镇江新区大港片区概述

大港片区位于镇江东郊 28 公里处，是镇江经济开发区 ( 镇江新区 ) 管理委员会所在地，与对外开放的镇江大港港区连成一体，规划总面积为 52 平方公里，规划区域分为港区、工业区、出口加工区、生活区及风景旅游区，目前已在 12.7 平方公里范围内实现“七通一平”。

大港腹地开阔，典型的丘陵地貌，地质承载力强，紧依国内最大的火力发电厂──谏壁电厂，拥有良好的长江岸线和中国内河第三大港镇江港的主要港区大港港区，毗邻长江主航道与京杭大运河“十”字黄金水道的交汇点；京沪铁路、沪宁高速公路在此均有专用线（口）；距上海虹桥机场 240 公里、距南京禄口机场 90 公里；对外交通优势显著。

二、项目现状概况

1 、区域位置

镇江新区大港中心商贸区位于大港片区中部，距镇江市市中心约 24 公里左右。

2 、规划范围

镇江新区大港中心商贸区地处镇江大港片区，位于大港城市空间结构的主体核心部位，北接深水良港，其西侧为出口加工区，东侧为金东纸业、台商工业园等大规模工业用地。

本规划将以北起长江、南至沿江公里、西起通港路、东至港中路约 6.8 平方公里的生活性城市空间为研究背景，着重对于东丰路以南、港南大道以北、通港路以东、港中路以西的约 4.86 平方公里的范围提出未来城市发展规划。

3 、现状评价

镇江新区大港中心商贸区地处镇江新区大港片区中部，以北部现状居住区为依托，为其向南拓展提供了较有力的支持。

现状交通条件优越，该区域与周边城镇联系畅达，对外交通便利，与周边乡镇的半小时交通联系已经形成，便于其未来对周边地区的辐射与吸聚。

中心区内由通港路、港中路、金港大道等构成的主骨架道路系统基本形成，为下一步城市的南拓打下基础。

镇江新区大港中心商贸区内自然条件较好，大港河绕城而过，水质较好，丘陵地貌使得其中间布小山，如银山等，山体植被较好。

现状城市商业等生活性设施设置过于内向化，且实施水平低，可共享资源不够丰富，城市发展轴自发形成，城市级公共设施严重缺乏，城市化水平低。

南部 220kv 石桥变出线较多，影响了规划用地的完整性。

第二章 　规划依据

《中华人民共和国城市规划法》；

《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》；

《城市用地分类与规划建设用地标准》；

《江苏省城市规划管理技术规定》；

《镇江市城市总体规划》（ 1993 － 2010 年）；

《镇江市新区规划纲要》（ 1999 年）；

《镇江市新城区总体规划构想》（ 1997 年）；

国家其他有关法规、标准和规范。

第三章 　规划理念及目标

一、主要规划理念

总结现状存在的优缺点，结合国内外相关案例，形成本次规划的主要规划理念如下：

1 、将整个镇江新区大港中心商贸区有北向南分成三大组团，根据不同的城市发展要求有针对性的加以规划。

中心区北组团：

即现状北起临江路、南至兴港路的部分，此组团绝大部分为建成区，对于此组团规划主要采用街区改造与有机更新相结合的规划手段。

详见：①《镇江新区大港通港路北段控制性详细规划》

②《镇江新区大港中心生活区整治规划》

中心区中组团：

即北起兴港路、南至镇大铁路的部分，此组团大部分已规划，且城市道路、用地等结构业已确定，有的现在正在实施，对于此组团规划主要采用整合现状规划资源的手法。

中部组团以东丰路为界，北部为新城苑、南部为新禧苑，其中镇江新区大港国际俱乐部、常州伟业、纬一路特色街、新区中学等较大型的项目业已建成或正在建设，项目大多是在原新城苑、新禧苑控制性详细规划的基础上开展的。

详见：① 《镇江大港新城苑控制详细规划》

② 《镇江大港新禧苑控制详细规划》

③ 《镇江大港国际俱乐部修建性详细规划》

④ 《镇江大港常州伟业港南花苑修建性详细规划》等

中心区南组团

即北起镇大铁路、南至港南大道的部分，此组团大部分为现状农田村庄，西接镇江第一个国家级开发区——出口加工区（现已完成投资 7000 多万元），东接镇江新区台商工业园，其中有近期内将要实施镇江新区新行政中心等重大城建项目，此组团为此次规划中重点部分。

2 、运用新都市主义的理念，对于整个中心商贸区进行整合。

新都市主义始于 20 世纪 80 年代末期的美国，是针对日益严重的郊区化所带来的设施重复建设、中心区衰退、环境破坏严重等现象提出的城市发展理念。在这种思潮影响下产生的城市的理想模式是：紧凑的、功能混合的、适宜步行的邻里；位置和特征适宜的分区；以及能将自然环境和人造社区结合成一个可持续的整体的功能化的艺术的走廊。

相对于漫无目的的郊区化，新都市主义走的是集约化发展的道路，这与国家关于节约城市用地的要求不谋而合，对于镇江新区目前的发展规模也较吻合。在本规划中主要体现以下几大特色：

规划中结合城市发展轴的布局，考虑设置公共设施带，其间设置诸如：办公、餐饮、购物、娱乐、文化、休闲、研发等特色公共建筑群。采用相对集中的布局，提高土地利用率，实现资源共享，与景观轴线相结合形成景观振奋人心、功能吸聚人气的城市核心空间。

采用积极的城市设计引导，在规划中采用十字主干道与环状次干道相结合的形式，从规划机制上打破过于呆板的方格网布局，激励城市空间的多样化。

居住区中强调“邻里单位”这个空间模式，在大约四分之一英里（约 400 米）为服务半径的位置设置邻里中心，作为基本的居住区级公建配套。

居住区内鼓励步行及自行车交通与环城公共交通设施有机结合，不仅可以在近期内满足一般居民的出行要求，也可以避免在远期对于过多私家车的依赖带来的城市病。使镇江新区大港中心商贸区真正成为适合居住的区域中心城。

3 、规划中贯彻经营城市的理念。

在经营城市的要素中，归纳起来，主要有六个方面：一是土地等自然资源，二是企业资源，三是人力资源，四是人类文化遗产资源，五是制度资源又叫行政资本资源，六是良好的形象资源。这六大资源构成了经营城市的主要要素，每项资源开发潜力巨大，而且关联度极强，相互影响，相互依存，互补性强。

只有统一规划，统一开发，才能够起到综合平衡发展的效果。经营城市要走综合经营之路，这是今后经营城市的必由之路。

如公共设施带的设置为经营城市带来无限商机，生活区的公共设施在空间上相对集中成带状分布，产生了规模效应，使得原先政府的硬性投入变成了城市新的经济增长点。

二、发展目标：

镇江新区将以上述的理念为指导，以新行政中心建设为契机，以城市现代化建设为龙头，以发展房地产、商贸为突破口，打造环境优美、休闲气氛浓郁，独具特色的新城区，为新区发展创造新的经济增长点。

拉开镇江新区大港片区的框架，打造山水相依的全新的大港新城；

经营城市呼唤城市特色，规划中将全方位营造（张扬）城市 特色，诸如：整体城市设计方面，生态环境方面，服务对象（外商）等；

为城市建设的生力军——地产商搭造舞台，使之成为镇江新 区新的经济增长点；

向高品质生活挺进；

保障生态环境的可持续发展。

三、功能定位：

跳出目前配套水平的生活区框架，大力发展大港中心商贸区，将大港建设成为集办公、商贸、居住、休闲、旅游于一体的东部新中心，辐射高桥、江心、以及丹阳、扬中沿江的周边城镇。

四、造就城市活力

创造丰富多样的城市环境，倡导步行，营造积极的外部空间。

自然环境与历史环境的保护。

保持中心区居住与商业的混合功能。

依托山水、服务、设施吸引人 , 以园林化的城市环境、舒适的居住、多样的生活、吸引高知识水平的城市居民。

深化经营城市的理念，从经济机制上促进城市保持活力。

五、城市特色

城市功能特色——服务外商，与主城之间保持错位发展。

城市景观特色——山水城市，科学利用卓越的自然资源。

城市文化特色——结合旅游，充分挖掘和弘扬大港本土文化底蕴。

第四章 　总体规划布局

一、总体规划结构

1 、镇江大港中心商贸区的空间发展结构整体上呈节状发展格局，是一种较为理想的港口城市发展格局。

2 、镇江新区大港片区以港口为依托，以现状疏港道路为主骨架，经过近十几年来的建设，呈现出一种“一体两翼”的节状结构，由南向北分为三大组团。

北组团

即现状北起临江路、南至兴港路的部分，此组团绝大部分为建成区。其城市发展格局为一种内向自发的城市发展模式，其设施水平相当与工业区配套生活区，与城市外围的联系较少。

中组团

即北起兴港路、南至镇大铁路的部分，此组团大部分已规划，且城市道路、用地等结构业已确定，有的开发项目正在实施。其城市发展格局较北组团有较大突破，强调了与外围的互动以及较高水准的定位，如大港国际俱乐部等项目，但公共资源的设置在空间布局上过于分散，没有形成资源共享局面，也没有形成鲜明的城市印象。

南组团

即北起镇大铁路、南至港南大道的部分，此组团为此次规划的重点。

3 、规划以港口为依托，以现状南北向疏港道路：通港路、港中路为骨架道路，由南向北的赵声路为城市内内向型发展轴，以几条横向联系道路：兴港路、东丰路、金港大道等为依托，形成城市外向型发展轴，两组发展轴有机结合，共同形成大港中心商贸区依托老港，辐射周边，全方位吸纳的发展格局。

4 、规划采用新都市主义的设计手法，设置公共设施带，将城市公共设施进行资源整合，相对集中布局，强调资源共享及规模效应。

5 、居住等生活性功能即采用规模适中的组团状布局，配套公建尽可能接近公共设施带，这样不仅能强化资源的共享，也便于城市的分期建设。